Prodeje bytů, s nimiž funkčně souvisí spoluvlastnický podíl na jiné
jednotce zahrnující nebytový prostor, by měly už za necelý měsíc výrazně
zrychlit. Právě 1. července vstupuje v účinnost novela občanského
zákoníku, která v podstatě ruší předkupní právo spoluvlastníků. To v minulém
období výrazně komplikovalo hlavně prodeje bytů s garážemi, sklepy či
předzahrádkami, které byly součástí společných prostor. Novela však přináší
také další změny, například přechod dluhů na zálohách za služby z původního
na nového vlastníka bytu.
Předkupní právo, které se do českého legislativního prostředí vrátilo od
1. ledna 2018, tak skončí po dvou a půl letech platnosti. "I za tak relativně
krátkou dobu ale dokázalo nemovitostní transakce zásadně ztížit a prodloužit. Prodejce
bytu, ke kterému patřila garáž, parkovací stání či například sklep ve
společných prostorách domu, totiž musel obejít všechny sousedy (majitele bytů a
zároveň spoluvlastníky společných prostor) a získat od nich písemné prohlášení,
že se vzdávají předkupního práva. To se přitom často týkalo i předzahrádek či
příjezdové cesty k bytovému domu. Spoluvlastníci měli na vyjádření tříměsíční
lhůtu. Teprve po jejím uplynutí či po zisku vyjádření od všech majitelů, že
předkupní právo nevyužijí, mohl takový byt získat nový majitel," popisuje složitost prodeje generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.
Komplikací bylo také to, že prodávající mohl podíl na nemovitosti
nabídnout spoluvlastníkům až poté, co uzavřel s kupujícím smlouvu. Ostatním
musel tento podíl nabídnout za stejných podmínek a čekat, zda někdo nabídky
nevyužije. "Kupující tak byl až čtvrt roku v nejistotě, zda kupní smlouva
bude opravdu platit, nebo ji někdo fakticky zruší tím, že využije svého
předkupního práva. Prodávající v takovém případě musel se zájemcem
vyjednat smlouvu novou, tentokrát už bez garáže či jiné části společných
prostor. Pokud o to kupující ztratil zájem, musel kupce pro byt hledat znovu," zdůrazňuje Korec.
Novela nyní takovéto dříve komplikované převody nebytových prostor funkčně
souvisejících s bytovou jednotkou výrazně usnadní. "Určitou možnost, jak
ovlivnit budoucího spolumajitele, ti stávající pořád mají. Předkupní právo si
mohou sjednat ve smlouvě, například formou takzvaného věcného břemene. S takovou
dohodou ale musí souhlasit úplně všichni spoluvlastníci," radí developer.
Ve stínu zrušení předkupního práva zůstávají další důležité změny. Zpozornět
by podle Korce měli hlavně kupující. "Nově totiž na ně s nemovitostí přejdou také
případné dluhy, které měl bývalý majitel za neuhrazené zálohy na služby či do
společného fondu oprav. Nový vlastník také bude muset správci domu předem
oznámit podnikání v bytě či takové činnosti, které by mohly dlouhodobě
narušit klid a pořádek. Týká se to i nabízení bytu ke krátkodobému pronájmu,
nově navíc bude muset majitel i v případě krátkodobých pronájmů hlásit
aktuální počet lidí, kteří byt využívají. Společenství vlastníků bude muset
majitel s předstihem informovat i o takových stavebních úpravách v bytě,
ke kterým není nutné ani stavební ohlášení," vyjmenovává některé ze změn šéf Ekospolu.
"Rozvolnění pravidel pro prodej bytu vítám. Co ale nemohu opominout, je
značná nepředvídatelnost českého práva a totální legislativní Kocourkov, což se
potvrzuje i v tomto případě. Předkupní právo v Česku platilo až do
konce roku 2013, nový občanský zákoník účinný od 1. ledna následujícího roku ho
až na výjimky zrušil. Dlouho to ale neplatilo, novela platná od 1. ledna 2018
předkupní právo znovuobnovila. A nyní se po dvou a půl letech fungování opět
ruší," kritizuje Korec a doufá, že je to opravdu poslední výrazná změna na dlouhou dobu. "Nic totiž
neničí podnikatelské prostředí tak, jako neustálé radikální legislativní turbulence
a přibývající nepřehledné paragrafy. Osud předkupního práva je toho smutným
příkladem," uzavírá developer.
Komentáře
Okomentovat