Jak ovlivní druhá vlna koronaviru ceny domů a bytů?

Analytik a odborný poradce společnosti Ronda Invest Petr Golka odhaduje další vývoj na realitní trhu.  

Významným faktorem, který dlouhodobě působí na realitním trhu na straně nabídky, je doba trvání celého projektu od jeho počáteční fáze předprojektové přípravy až po finální dokončení stavby. Dle analýzy společnosti Deloitte zabere výstavba rezidenčního projektu v Praze průměrně 9 let. Více než pět let z této doby představují schvalovací procesy, do nichž mohou v jakémkoliv stádiu zasahovat různé subjekty a tím celý projekt ještě více pozdržet. Úřady zároveň často nedodržují zákonem stanovené lhůty, aniž by za to byly postihovány.

Epidemie koronaviru velmi omezila přísun levné pracovní síly ze zahraničí. Kvůli epidemii z České republiky odjela a dosud se nevrátila velká část pracovníků ze zahraničí, nejčastěji z východní Evropy a Asie. Přitom právě stavebnictví patří k oborům české ekonomiky, které jsou na pracovní síle ze zahraniční velmi závislé. Koncem roku 2019 představovali více než čtvrtinu všech pracovníků ve stavebnictví právě cizinci. Pokud by tuto pracovní sílu měli nahradit Češi, pak by to bylo zcela jistě za jiných platových podmínek, což by se nevyhnutelně projevilo v cenách stavebních prací.  

Z výše uvedených důvodů se v letošním roce staví výrazně méně než loni. Konkrétně stavební firmy letos od začátku roku do konce srpna dokončily dle dat Českého statistického úřadu 3010 nových bytů, což je nejméně za posledních sedm let. Je to o 554 bytů (tedy o 18 %) méně než za stejné období o rok dříve a o 905 bytů (tedy o 30 %) méně než o dva roky dříve. Méně nových bytů bylo v hlavním městě dokončeno už jen v roce 2013. Problém s nedostatkem dostupných bytů v metropoli se tak nadále prohlubuje. Situaci nijak nezlepšuje ani územní plán hlavního města, který nebyl řadu let aktualizován a nenabízí tak dostatek pozemků určených pro výstavbu bytů.

Poslední dobou se začínají objevovat náznaky, že by se některé dlouhodobé problémy mohlo podařit vyřešit. Vedení pražského magistrátu zahájilo spolupráci s developery s cílem odblokovat velká zanedbaná území (tzv. brownfieldy), která skýtají velký potenciál dalšího rozvoje a v nichž by v následujících letech mohly být postaveny desítky tisíc nových bytů. Patří k nim například plánovaná rekultivace areálu v Praze – Zličíně developerem Ekospol, ve kterém by mělo vzniknout více než 2000 nových bytů, rozlehlý park, mateřská a základní škola, obchody a také dětská a sportovní hřiště. 

Velké naděje jsou rovněž vkládány do připravovaného nového stavebního zákona, který by mohl přinést výrazné zrychlení povolovacích procesů. Vše však bude záležet na tom, zda poslanci a senátoři stihnou zákon schválit ještě před parlamentními volbami, které nás čekají příští rok na podzim a také na tom, jaké bude finální znění tohoto zákona.

Na straně poptávky na rezidenčním trhu je zajímavý fakt, že koronavirus zájem o byty a domy nesnížil, ale naopak zvýšil. Důkazem tohoto tvrzení je rekordní zájem o domy a byty, kdy za první tři čtvrtletí letošního roku banky rozpůjčovaly více než 172 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o více než třetinu a zároveň jde o nejsilnějších devět měsíců ve finanční historii České republiky. Jen v září si Češi nabrali hypotéky za více než 22 miliard korun, což je největší objem za poslední dva roky.

Výše uvedený stav je opět zapříčiněn působením vícero faktorů. Jednak jsou to nízké úrokové sazby hypoték, které klesaly již šestý měsíc v řadě, přičemž průměrná úroková sazba dle ukazatele Fincentrum Hypoindex aktuálně činí 2,07 %. Na snižování úrokových sazeb má paradoxně vliv i druhá vlna koronaviru, která způsobila obavy o budoucí vývoj české i světové ekonomiky. V důsledku toho došlo k poklesu sazeb na tuzemském mezibankovním trhu, od nichž se odvíjí úročení hypotečních úvěrů.

Dalším významným stimulem podporujícím zájem o domy a byty se stalo zrušení daně z nabytí nemovitosti, které bylo definitivně potvrzeno v polovině září. V neposlední řadě přispívají ke zvýšenému zájmu o rezidenční nemovitosti také uvolněné podmínky ze strany České národní banky, kdy lidem aktuálně stačí mít naspořeno jen 10 % z ceny nemovitosti namísto původních dvaceti.

K důsledkům epidemie koronaviru je možné přičítat i fakt, že vzrostl zájem o rodinné domy se zahradami, chaty, chalupy, ale i o byty s balkony, terasami a lodžiemi, kde budou moci jejich majitelé bez obav pobývat na čerstvém vzduchu i během tvrdých vládních restriktivních opatření. Stávající druhá vlna epidemie může tento zájem ještě posílit.

Příznivý je také zatím jen velmi mírný nárůst nezaměstnanosti, další vývoj však bude záviset na tom, jak dlouho budou trvat stávající omezující opatření, jak velké ekonomické škody tato opatření napáchají a jak rychle se následně ekonomika dokáže zotavit. V případě většího nárůstu nezaměstnanosti způsobeného déletrvajícími restriktivními opatřeními se bude jednat o faktor, který bude mít vliv na pokles poptávky po nemovitostech.

I další zdroj poptávky po bytech souvisí do určité míry s koronavirem. Češi v současné nejisté době ve větší míře než dříve umísťují své úspory do nemovitostí. Snaží se je tak bezpečně uložit a zároveň ochránit před inflací. V případě investice do nemovitosti určené k pronájmu přináší tato kromě růstu hodnoty samotné nemovitosti i zajímavý benefit v podobě výnosu z nájemného. Byty pořizované na investici tvoří přibližně třetinu z celkového počtu prodaných bytů.

Pokud shrneme působení výše uvedených faktorů, můžeme hovořit o trhu, na kterém je nedostatečná nabídka a silná poptávka. Na takovém trhu lze předpokládat, že ceny rezidenčních nemovitostí v horizontu několika kvartálů nebudou klesat. V případě kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách naopak mohou růst v řádu jednotek procent. Změnit by to mohla pouze dlouhotrvající restriktivní opatření doprovázená výrazným nárůstem míry nezaměstnanosti.

Nákup kvalitní nemovitosti je tedy za stávajících příhodných podmínek dobrou volbou. Pro drobné investory, kteří chtějí investovat jen menší částku a přesto profitovat z výhod spojených s nemovitostmi, mohou být zajímavou alternativou investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi.