Družstevní bydlení dostupnost bydlení nezlepší, tvrdí Korec z Ekospolu

Přinášíme starší komentář generálního ředitele a předsedy představenstva developerské společnosti Ekospol a ředitele ZOO Tábor Evžena Korce k problematice družstevního bydlení.

Dostupnost vlastního bydlení je kvůli zablokovanému procesu povolování nových staveb a zastaralému územnímu plánu v Praze stále horší. Vedení města se proto snaží najít recept, jak dostat bytovou výstavbu v hlavním městě opět do normálu. Tím nejaktuálnějším plánem je podpora výstavby družstevních bytů na městských pozemcích. Tento typ bydlení má ale spoustu nevýhod, kvůli kterým o něj nebude příliš velký zájem.

Zásadním problémem, který bude zvažovat každý zájemce, je to, že mu byt nebude patřit až do úplného splacení celé ceny bytu. To bude až za několik desítek let, většinou jde o 30 let. Ani poté však byt do osobního vlastnictví jeho uživatel získat nemusí. Tento převod musí schválit členská schůze. Pokud s tím souhlasit nebude, nelze s tím nic dělat. Na převod bytu není žádný zákonný nárok. Jedinou možností, jak tomuto sporu předejít, je odsouhlasit budoucí převod bytů do osobního vlastnictví už na první schůzi. I tak ale budou přetrvávat nevýhody z toho, že člen družstva není majitel bytu, ale jen nájemce.

Mnoho běžných věcí nepůjde dělat bez souhlasu ostatních členů družstva. Nejde jen o zastavení bytu v případě nutnosti vzít si úvěr, ale družstevníci musí odsouhlasit také to, zda a komu můžete byt pronajímat. Velmi často se stává, že se většina členů družstva shodne na tom, že časté změny sousedů se jim nelíbí, a jakékoliv tržní pronajímání zcela zakážou. Stejně tak může družstvo do svých stanov zavést i jiné zákazy a opatření, které budou omezovat užívání bytu či společných prostor. Proti rozhodnutí družstva přitom není obrany, naopak jeho nerespektování může vést až k vyloučení z družstva a okamžitému stěhování.

Člen družstva také může o byt i bez vlastního přičinění zcela přijít. Stačí, když družstvo bude špatně hospodařit nebo si vezme úvěr, na jehož splácení nebude stačit.

To všechno nevyváží to, že pro vstup do družstva zájemce potřebuje nižší částku, než pro koupi celého bytu. Většinou jde o jednu čtvrtinu ceny. Zbytek pak splácí pravidelně v měsíčních splátkách, které společně s poplatky za energie a služby mohou přesáhnout i 20 tisíc měsíčně.

Nevýhody klasického bydlení umocňují v případě pražského plánu další blíže nevyjasněné věci. Vedení Prahy totiž podle radní pro podporu bydlení Hany Kordové Marvanové s družstevním bydlením cílí na střední vrstvy obyvatel. Člen družstva proto po celou dobu splácení, která má v tomto případě činit 30 let, nesmí vlastnit žádný další byt. Co se stane, pokud v této době další byt získá, například z dědictví, není úplně jasné. Přijde o svůj družstevní podíl a dosud vložené peníze? Nebo bude muset druhý byt prodat? A jak rychle?

Podobné otázky vyvolává i druhá představená podmínka pro vstup do družstva. Zájemce totiž musí mít příjem v jasně daném rozmezí, podle radní nemá překročit čtyřnásobek nájemného daného bytu. Přijde tedy družstevník o svá členská práva i byt také v případě, že se postupem času se ziskem pracovních zkušeností vypracuje, povýší a jeho příjem tuto hranici překoná? Nebo co když se dostane naopak do problémů a jeho příjem klesne mnohem níže, než bude stanovené rozpětí?

Záludnost čeká na družstva vzniklá na městských pozemcích s podporou města také na konci pravidelného splácení. Po 30 letech si totiž bude muset družstvo pozemek odkoupit. Každý člen družstva by tak po třicetiletém splácení musel jednorázově zaplatit ještě mnoho stovek tisíc za podíl na pozemku. Počáteční úspora by tím zcela vymizela. Malou útěchou může být, že potřebnou částku bude znát každý předem. Cenu totiž určí předem znalecký posudek, který odhadne, jakou bude mít pozemek za 30 let cenu. O přesnosti tak dlouhé predikce však pochybuji. Odložená povinnost koupit pozemek tak celou transakci ještě více zkomplikuje.

Představený nápad s podporou družstevního bydlení je dalším důkazem toho, že to vedení pražského magistrátu s řešením tristní situace na bytovém trhu myslí opravdu vážně. Pokud ale mohu něco doporučit, měla by se Praha spíše orientovat na výstavbu bytů, které si ponechá ve svém vlastnictví. Rezidenční výstavba na městských pozemcích totiž dostupnost vlastního bydlení výrazněji nezlepší, vždy půjde jen o malou část trhu. Zásadní vliv mají soukromí developeři, kteří aktuálně připravují stovky projektů s desítkami tisíc nových bytů.

Roli města pak vidím hlavně v urychlené přípravě nových ploch pro výstavbu velkých projektů se stovkami bytů a zjednodušení úředních postupů při schvalování nových projektů tak, aby se povolovaly rychleji a stavební úřady je zbytečně neblokovaly.